Konut fiyatları daha da artar mı?

Prof. Dr. Erinç Yeldan, konut fiyatlarının erişilemez seviyelere çıkmasının altında yatan nedeni reel ekonomik koşullardan değil, belirsizlik ve risk ortamının yarattığı spekülatif davranışlara bağladığını söylüyor. Aynı şekilde şehir plancıları ve bazı gayrimenkul değerleme uzmanları da… Ancak yine de maliyet artışı kaynaklı yeni konut zamlarına işaret edenler çoğunlukta.

Son dönemde ciddi zamlanan konut fiyatlarının kaynağı tamamen piyasadaki arz-talep dengesinde yaşanan sorunlar mı yoksa spekülatif davranışlar mı merak konusu.

Yazı dizimizin dünkü bölümünde, Türkiye’de son dönemde bir barınma krizine yol açan konut fiyatlarının normalleşmesi için neler yapılabileceğini uzmanlarına sormuştuk. Bugünkü son bölümde ise fiyatlardaki mevcut seviyelerin ne kadar gerçekçi olduğunu, ilerleyen dönemde fiyatların seyrine ilişkin beklentileri ele aldık.

Prof. Dr. Erinç Yeldan

‘BELİRSİZLİĞİN YARATTIĞI SPEKÜLATİF BİR DAVRANIŞ’

İktisatçı Prof. Dr. Erinç Yeldan, konut sektöründe gözlenen yüksek fiyatlamayı ve arz kısıtını reel ekonomik koşullardan değil, belirsizlik ve risk ortamının yarattığı spekülatif davranışlara bağladığını söylüyor.

“Konut sahipleri, sabit yatırımlarını uzun vadeye karşı korumak ve spekülatif bir kazanç yaratmak dürtüsüyle konut arzını ertelemek yolunu seçmiş durumdalar” diyen Prof. Dr. Yeldan, “Dolayısıyla sorunun özü sektöre özgü değil, yapay olarak yaratılmış bir sorun olduğunu düşünüyorum. Böylesi bir soruna, sektöre özgü müdahalelerle yararlı olmayacağı kanısındayım” diye konuştu.

‘YATIRIMCILAR FIRSAT BİLİP İSTEDİĞİ GİBİ BELİRLİYOR’

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım ise, fiyatlardaki olağandışılığın, yatırım amaçlı konut alanların mevcut ortamı fırsat bilip fiyatları istedikleri gibi belirlemesi olduğunu söyledi.

“Normal şartlarda bir konut üreticisi, kademeli bir fiyatlandırma yapar. Geçtiğimiz iki yılda olduğu gibi olağandışı dönemlerde finansal yapısındaki dinamizmi korumak için stoklarındaki konutların çok az kısmını maliyetinin altında satabilir. İlerleyen dönemlerde proje başında belirlenen fiyatlama politikasına uygun olarak kalan konutlardaki fiyatlandırmayı yeniden düzenler” diyen Durbakayım, şöyle devam etti:

“Ancak bu düzenleme konut fiyatlarını bir anda iki katına çıkaracak kadar seviyede değildir. İyi bir inceleme yapıldığında fiyatları iki katına çıkan konutların çok büyük ölçüde ikinci el piyasalarında olduğu anlaşılır. Bunun temel sebebi, yatırım amaçlı konut alanların, mevcut ortamı fırsat bilip fiyatları istedikleri gibi belirlemesidir.”

‘MALİYETLERDEN KAYNAKLANDIĞINI SÖYLEMEK ZOR’

TMMOB Şehir Plancıları Odası Yönetim Kurulu Başkanı Gencay Serter de konut fiyatlarındaki ciddi zamların sadece maliyet artışı kaynaklı olduğunu düşünmüyor…

Halihazırda küresel düzeyde her mal hizmet ve üründe fiyat artışlarının yaşandığının gerçek olduğunu, ham madde fiyatları ve dolayısıyla inşaat maliyetlerinin de bu doğrultuda arttığını belirten Serter, “Ancak konut fiyatlarında yaşanan fiyatları ikiye üçe katlayan artışın rasyonel bir artış olduğunu, bunun tamamen maliyetlerden kaynaklandığını söylemek zor” dedi.

“Süre ve artış oranı dikkate alındığında bunun normal bir seyir olmadığı açıkça görülüyor” diyen Serter, “Bir hak olan barınma hakkının temelini oluşturan konut artık manipülatif bir meta haline dönmüş durumda” diye konuştu.

‘PLANLAMA KAMU YARARINI GÖZETMELİ’

Şehir Plancıları Odası olarak şu an için manipülatif bir hale gelen konut edinme meselesine barınma hakkı perspektifinden baktıklarını ve bunu temel bir hak olarak gördüklerini ifade eden Serter, “Bu doğrultuda da merkezi ve yerel idarelerin bu hakkı geniş kesimlere sağlamak için sosyal konut projelerine hız vermesinin en temel görevleri olduğunu düşünüyoruz. Bu şekilde temel bir hak olan konuta erişim üzerinden piyasayı düzenleyici bir hamle de doğrudan yapılmış olacaktır” dedi.

Bunun hem satılık hem kiralık konutlar üzerinden düşünebileceğini, dünyada uygulanan modellerinin de mevcut olduğu bilgisini veren Serter, şöyle devam etti:

“Artık kent mekânına para kazanılacak meta olarak bakmak yerine onu geniş kesimler için bir yuva ve dayanışma mekanı olarak kurgulamak temel hedef ve görev olmalıdır. Bu doğrultuda da planlamanın kamu yararını gözeten kamucu yönü en büyük olanağı sağlayan araç olarak karşımızda durmaktadır.”

‘GERÇEKÇİ VE DOĞRU DEĞİL’

Peki bundan sonra konut fiyatlarının seyri ne olur?

Konuştuğumuz diğer uzmanlar, dolar kurunun 18 seviyesinden 12’ye kadar gerilemesinin ardından konut fiyatlarında yüzde 3-5 aralığında bir düşüş yarattığını ancak bunun ne kadar süreceğinin kurdaki istikrara bağlı olacağına dikkat çekiyor. Genel beklenti ise, maliyetlerin geldiği mevcut seviyeden sonra konut fiyatlarının düşmeyeceği…

İNDER Başkanı Durbakayım, konut fiyatlarındaki artış hızının 2022’de de devam etmesini beklediklerini dile getirdi.

Keller Williams Cadde Gayrimenkul Danışmanı Burçak Sencer Çokgör ise, mevcut konut fiyatlarının ne kadar gerçekçi olup olmadığının anlaşılması için kurdaki hareketlilikle yapılan zamlar arasında paralellik olup olmadığına bakılması gerektiğini söyledi.

“Bir ev 40 gün içinde 2 milyon TL’den 4 milyon TL’ye çıkmışsa ki örnekleri duyuluyor, bunun kurdaki artışla filan ilgisi yok” diyen Çokgör, şöyle konuştu:

“Gayrimenkul danışmanlığı Türkiye’de farklı işliyor. Örneğin yurt dışında satışlar daha şeffaftır. Ederinden yüzde 20 daha fazlaya satamazsınız evi, en fazla yüzde 3-5 fark eder. Ancak Türkiye’de ev sahipleri piyasada. Kısa dönem aralığında yüzde 100’ü bulan zamlar gerçekçi ve doğru değil.”

‘KARANLIK BİR KUYU’ BENZETMESİ

Çokgör ayrıca, piyasadaki mevcut durumu “Ekonomideki belirsizlikle karanlık bir kuyuda gibiyiz” sözleriyle anlattı.

“Kurdaki düşüşle fiyatlarda hafif indirim yapanlar oldu. Fakat öyle bir durumun içerisindeyiz ki, kimse döviz kurundaki seviyeleri öngöremiyor” diyen Çokgör, “Malzemenin alındığı gün ile satıldığı gün kurdaki seviye ne olacak kestirilemediği için zarar etmekten korkuyor herkes. Alış ve satış riskli olduğu için insanlar ticaret yapmak istemiyor. Bu durum konut fiyatlarını etkilemeye devam edecektir. Maliyetler ortada, fiyatların mevcut seviyesinden aşağı inmesini beklemiyorum” dedi.

Celal Erdoğdu

‘BELKİ DE BUNLAR İYİ GÜNLERDİR’

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise, “Belki de bunlar konutta iyi günlerdir” diyor.

Konut fiyatlarındaki ani yükselişin nedeninin 2020 Haziran’da verilen ucuz krediler olduğunu söyleyen Erdoğdu, o döneme kadar uzun zaman reel olarak değer kaybeden konut fiyatlarının, politika faizinin çok altında yapılan bir kampanya ile talebi artırdığını, fiyatların da ‘uyku halinden çıktığını’ aktardı.

2021’de de özellikle kiraların artmasına sebep olan unsurlar evden çalışanların işe dönmesi, kapalı üniversitelerin açılması ve yarı kapalı pandemi süreci normalleşmeye başlayınca talebin artması olarak öne çıktığını aktaran Erdoğdu, “Normalleşme ile evliliklerin artması, ertelenmiş planların gerçekleştirilmesi konuta olan talebi artıracaktır. Üretilen konut olmaması arz eksiği-talep fazlası sarmalını doğuracaktır. Belki de bunlar konutta iyi günlerdir diyebiliriz” ifadelerine yer verdi.

EMLAKÇILAR DA DALGALI SEYİR BEKLİYOR

İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Nizamettin Aşa’nın beklentisi ise, fiyatların bu yıl da dalgalı bir seyir izlemesi yönünde…

Aşa, ancak döviz kurunun belli bir seviyede sabitlenip, inşaat maliyetlerinin düşmesiyle fiyatlarda da kalıcı bir sabitlenmenin yaşanabileceğine dikkat çekiyor: “Fiyatlardaki düşüş için ise müteahhitlerin önünü görmeye, öngörülebilir bütçe yapabilmesine ve üretime geçmelerine bağlı. Sürekli artmayan inşaat maliyetlerinin yanında bir de konut arzı çoğalırsa fiyatlar normalleşecektir.”

Cansel Turgut Yazıcı

‘YÜZDE 50’DEN AŞAĞI OLMAZ’

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı ise, Türk lirasındaki güven ortamının oluşmadığı sürece konutta fiyat artışını durdurmanın zor olduğuna dikkat çekti.

Özellikle emtia fiyatlarının artmasının, uzun demir, betin, çelik gibi inşaat maliyetlerini çok yukarı çektiğini, bunun da imalat fiyatları ile yerine koyma fiyatlarını etkilediğine dikkat çeken Yazıcı, “Konuttaki fiyat artışının devamı maalesef gelecek gibi duruyor” dedi.

“Türkiye’de 2 senedir yeni konut üretilmiyor, bir yıldır da üzerine basa bas söylüyoruz Türkiye barınma krizine doğru gidiyor” diyen Yazıcı, “Mülk edinmek her geçen gün zorlaşacak ve kira rakamları da buna bağlı yükselecek. Daha kötüsü kiralık ev kavramı gittikçe azalacak ev bulmak zorlaşacak” diye konuştu.

Konut fiyatlarının 2021’de ülke genelinde tahminen yüzde 50 civarında arttığını dile getiren Yazıcı, şöyle devam etti:

“Ancak bu bizi yanıltmasın, fiyatın yüzde 100 arttığı yerler de var. 2022’de de bu orandan daha aşağı bir artış beklemiyorum” diye konuştu.