Konut fiyatları nasıl düşer, kim ne yapmalı?

Kiralık ve satılık ev fiyatlarının uçuk rakamlara ulaşması ve barınma krizinin yaşanması sonrası vatandaşın genel beklentisi fiyatların normalleşmesi. Peki deprem tehlikesi olan binalarda bile satılık evler milyon liraları aşmışken bu nasıl mümkün olacak? İki gün sürecek yazı dizimizin ilk bölümünde vatandaşın konuta erişiminin sağlanması için kim, neler yapabileceğini ele aldık.

BAŞLARKEN: Barınma ve konuta erişim vatandaşın temel bir hakkı. Ancak son dönemde gerek kira gerek satılık ev fiyatlarının geldiği seviye, yurttaşın bu temel hakka erişimini neredeyse imkânsız hale getirdi. Geniş bir kitle için ev satın almak her geçen gün biraz daha uzaklaşan bir hayale dönüşüyor.

Peki bu durum daha ne kadar sürecek? Fiyatlar dengelenecek mi, yükselmeye devam mı edecek? Konut fiyatlarındaki artışın gerekçesi ne? Temel bir hak olan konuta erişimin sağlanması, kolaylaştırılması için neler yapılmalı, hangi adımlar atılmalı? 

Tüm bu soruların yanıtlarını iki gün sürecek bir yazı dizisi ile anlatmaya çalışacağız.

KONUT FİYATLARI NEDEN ARTIYOR?

Önce konut fiyatlarının son bir yılda neden ciddi şekilde arttığına bakalım.

Zamların iki ana nedeni, temel inşaat malzemeleri ile tüm diğer girdilerin dolara endeksli olması ve konut arzının yetersizliği şeklinde açıklanıyor.

Türkiye’de her yıl 750-800 bin konuta ihtiyaç olduğu ancak son bir yılda bu kadar konutun piyasaya sürülemediği, arz tarafından devam eden sorunların fiyatlara yansıdığı ifade ediliyor.

Fiyatları etkileyen bir diğer önemli etkenlerden maliyetler ise TÜİK’e göre yüzde 48,8 (2021 Kasım itibarıyla), sektör temsilcilerine göre ise yüzde 100’ün üzerinde arttı. Hatta maliyetlerdeki ciddi artışlar, yıl içerisinde çimento fiyatlarını protesto etmek isteyen ülke genelindeki binlerce müteahhidin inşaatları durdurmasına kadar gitti. 40 ilde 120 bin İMKON üyesinin yürüttüğü inşaat projeleri 15 gün boyunca durdu.

Sadece sektör temsilcileri değil, tüketici dernekleri de kökten çözümün maliyetlerdeki bu artışın durdurulmasından, piyasalara güven verilmesinden geçtiğinin altını çizdi.

İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım

‘MALİYETTE İSTİKRAR SAĞLAYACAK TEDBİR’ VURGUSU

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, vatandaşın konuta erişiminin sağlanması için devletin devreye girmesi gerektiğine vurgu yapıyor.

İnşaat yapımında kullanılan malzemelerdeki fiyat istikrarının sağlanması ve genel inşaat maliyetinin optimum seviyede sabitlenmesi gerektiğini söyleyen Durbakayım, “Ekonomi yönetimi, fiyat artışına neden olan maliyetlerdeki istikrarı sağlayacak ekonomik tedbirleri devreye aldığı zaman geriye sadece arz ile talebin eşitlenmesi kalır” dedi.

“Konut talebinin karşılanmasının tek yolu ise fiyatların erişilebilir seviyede olacak şekilde arzın genişletilmesi yani yeni projelerin acilen devreye girmesidir” diyen Durbakayım, “Bunun için de yapılması gereken en önemli adım, inşaatın ana girdisi olan arsanın uygun maliyetle teminidir” diye konuştu.

‘PİYASALARA GÜVEN VERİLMELİ’

Tüketici Başvuru Merkezi Onursal Başkanı Aydın Ağaoğlu da fiyatların makul seviyelere gelebilmesi için ilk olarak ekonominin temel kuralı olan arz talep dengesinin kurulabilmesi gerektiğine vurgu yapıyor.

Bunun için piyasalara güven verilmesi, siyasi ortamdan güven duyulması gerektiğinin altını çizen Ağaoğlu, “Tam rekabet ortamında arz talep dengesi kurulabilirse fiyatlar kendiliğinden olması gereken noktaya gelir. Tam rekabet yok, bu sefer kendi aralarında anlaşıp aynı fiyat artışlarını yapabiliyorlar” dedi.

‘VERGİLER KABUL EDİLEBİLİR SEVİYEYE GELMELİ’

Ağaoğlu, konut alım satımında alınan vergilerin yüksek olduğuna, vatandaşı yasa dışı davranmaya ittiğine ve evin gerçek değerini etkilediğine de vurgu yaptı.

Her konut satışında iki taraftan da yüzde 2-yüzde 2 olacak şekilde toplamda yüzde 4 vergi alınıyor.

Bu oranın yüksek olduğunu söyleyen Ağaoğlu, “1 milyon TL’ye ev alan, 20 bin TL de vergi ödemek istemiyor. Bu durum evin gerçek değerini etkiliyor. Yüzde 1-yüzde 1 şeklinde olursa gerçek değerin belirtilmesi açısından daha faydalı olacağını düşünüyorum. Vergiler kabul edilebilir noktaya gelirse her şey daha şeffaf olur. Devlet şu anki vergi sistemiyle vatandaşlarını yasa dışı davranmaya yönlendiriyor” değerlendirmesinde bulundu.

‘İFŞA EDİLİP, HAPSE GİRMELİLER’

Son dönemde kurdaki artışlar sonrası fiyatlama yapamadığı için satılık ilanların geri çekilmesi gibi sorunlarla karşılaşılmıştı.

‘Fiyatlar daha da artar’ düşüncesiyle evini satmaktan vazgeçip tüketici mağduriyeti oluşturanların ev sahibi olan sade vatandaş değil, işin profesyonelleri olduğunu ifade eden Ağaoğlu, bu kişilerin ifşa edilmesi ve ağır bir yaptırım uygulanması gerektiğini belirtti.

Türk Ceza Kanunu’nun 240. maddesinin belirli bir mal veya hizmeti satmaktan kaçınanlarla ilgili olduğu bilgisini veren Ağaoğlu, “Bu maddeye cezanın paraya çevrilemeyeceği ve ertelenemeyeceği fıkrası eklenmeli. İki ay da olsa hapse girmeli bunu yapanlar. Çünkü kamuya karşı yapılan bir eylemden bahsediyoruz. Bunu yapanlar ifşa edilmeli ve gereken cezayı almalı” diye konuştu.

‘TÜFE SATILIK EVLER İÇİN DE BELİRLEYİCİ OLABİLİR’

Tüketiciyi Koruma Derneği (TÜKODER) Genel Başkanı Aziz Koçal, “Konut hakkı temel bir insan hakkıdır. Bireyin, insan onuruna yakışır bir konuta ulaşabilme ihtiyacının kolay, sürekli sürdürülebilir ve güvenli bir şekilde karşılanması gerekir. Bunu da sağlayacak olan devlettir” diyor.

Kira fiyatlarındaki artışta tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) belirleyici olduğunu anımsatan Koçal, “Benzer bir uygulama satılık konut fiyatlarında da düşünülebilir” önerisinde bulunarak bölge bölge değişen fahiş zamların önüne geçilebileceğini ifade etti.

“Devlet, şehirlerin ve yerleşim yerlerinin tarihi ve kültürel nitelikleri, çevre değerlerini esas alan bir planlama ile gerekli tedbirleri almalıdır” diyen Koçal, “Fahiş fiyat artışları ile ilgili yasal bir düzenleme var. Fahiş artış olan konutların da bu düzenleme çerçevesinde ele alınması düşünülebilir. Konut satışlarında, emsal fiyat uygulaması ve rayiç bedeller dikkate alınabilir diye konuştu.

‘RANT İÇİN DEĞİL, HALK İÇİN KULLANILMALI’

Keller Williams Cadde Gayrimenkul Danışmanı Burçak Sencer Çokgör, bir evin fiyatını belirleyen unsurların ‘lokasyon, arsa değeri, inşaat maliyetleri ve paranın maliyeti’ olduğu bilgisini verdi.

Fiyatların düşmesi için arsa maliyetlerinin önemine vurgu yapan Çokgör, “Arsa maliyetlerinde kolaylık sağlamak için atıl yerler rant için değil, halk için kullanılabilir” diye konuştu.

İnşaat maliyetlerindeki artışın engellenemediğini, çünkü dışa bağımlı olunan bu malzemelerin TL’deki her düşüş sonrası yeniden zamlandığına dikkat çeken Çokgör, “Bu malzemeleri yurt içinde üretebileceğimiz bir sanayinin gelişmesi ve bu girdilerin burada üretilmesi için teşvikler verilebilir” önerisinde bulundu.

‘DEVLET ORTA VE DAR GELİRLİ İÇİN KONUT ÜRETMELİ’

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, devletin orta ve dar gelirli yurttaş için konut yapması ve satması gerektiğine vurgu yaptı.

Gerçekten ihtiyacı olan insanlar için makul seviyelerde, erişilebilir konut yapılıp satılması gerektiğini söyleyen Yazıcı, şu önerilerde bulundu:

“Kentsel dönüşüm yerine mal sahiplerinin dönüşümü desteklenmeli, dönüşümde kredi olanakları güçlendirilmeli. Konut ihtiyacı olan şehirlerde devletin elinde olan araziler hızla imara açılmalı ve piyasaya arz edilmeli. Maalesef bunların hepsini dün yapmamız gerekliydi bugün geç kalmış durumdayız, yarın daha da geç olacak.”

‘GECEKONDULAŞMA O GÜNLERDEN YADİGÂR’

Aksi halde, fiyatlara doğrudan bir müdahalenin önemli riskleri bulunduğuna işaret eden Yazıcı, serbest piyasa koşullarına müdahale edilmemesi gerektiğini şu sözlerle ifade etti:

“Fiyatlara dur denemez çok ama çok büyük riskleri beraberinde getiriyor. İkinci dünya savaşı sırasında ülkemizde bu denenmiş telafisi imkânsız hasarlar vermiş ve geri dönüşü çok zor olmuş. Bugünkü gecekondulaşma mantığı o günlerden bize yadigâr.

Deneni incelediğimizde öğrendiğimiz fiyat kısıtlamaları ve serbest piyasanın durdurulması üretimi tıkıyor ve üretim tıkanınca imalat çarkı dahil tüm inşaat ve buna bağlı iş sektörü duruyor” diyen Yazıcı, “Ayrıca barınma ihtiyacını da karşılanamaz hale getiriyorsunuz. İnşaat sektörü dinamiklerini temelden bozuyorsunuz. Serbest piyasa koşullarına kesinlikle dokunulmamalı.”

‘TEŞVİKLERLE KONUT EDİNİMİ KOLAYLAŞTIRILABİLİR’

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Celal Erdoğdu ise, dünya genelinde devlet müdahalesinin daha çok teşvikler yönünde atılan adımlar ile barınmanın desteklenmesi şeklinde olduğu bilgisini verdi.

“Ülkemizde de mevcut teşvikler genişletilerek konut edinme kolaylaştırılabilir” diyen Erdoğdu, “Bunlardan ilki, henüz konutu olmayan ailelerin ve bireylerin konut edinmesi kolaylaştırılabilir” dedi.

“Bir sonraki adım ise mevcut talebin artışını kontrol etmek olacaktır” diyen Erdoğdu, şöyle devam etti:

“Örneğin birden fazla konutu olanların, konut yatırımı yerine başka yatırım araçlarını tercih etmelerini sağlamak ve birden fazla konutu olanlara getirilecek farklı vergi modelleri talebi kontrol edebilir. Üzerine düşünülmesi gereken ev ihtiyacı olan bireyleri konut sahibi yaparken, konut satın alabilme imkanı olan bireyleri farklı yatırım araçlarına yönlendirebilmek olacaktır.”

Yarın: Mevcut konut fiyatları ne kadar gerçekçi, fiyatlar daha da artacak mı?